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一间宿舍正在酝酿:学生住房CMBS贷款的挣扎

时间:2019年11月28日 14:22:40 作者:李小白

带早餐角落的厨房。每间公寓都有洗衣机和烘干机。日光浴床。一种大型的度假式游泳池,四周环绕着躺椅和树荫。2013年开业时,密苏里大学位于密苏里州哥伦比亚的主校区附近的私人宿舍阿斯彭高地看上去很有吸引力。与校园标准宿舍相去甚远的是,室友们常常把两张双人床塞进一间单人间,和十几个人共用一间浴室,这座花园式公寓式的门禁公寓楼是由两间、三间和四间卧室组成的公寓楼,比许多德安在职公寓拥有更多的便利设施。

但六年后,哥伦比亚的阿斯彭高地已经不复存在。以收入表现不佳和入住率下降为理由,这位房地产抵押贷款的特殊服务机构在2017年年底接管了该资产5,020万美元的未偿余额,而保荐人阿斯彭高地合伙人(Aspen Heights Partners)10个月后收到了一封违约信。今天,一家私人宿舍的网站说,它是在新的管理下,更名为“电梯231”。(阿斯彭高地没有在新闻发布时间对调查作出回应。)游泳池、篮球场和日光浴床依然存在,这是CMBS分析师所称的该部门的便利军备竞赛中一场小规模小冲突的纪念品。

“我认为这是学生住房的最大问题,”Trepp的CMBS研究员ManusClancy说。“很多存货是在四五年前建造的,里面有像懒河和媒体室这样的东西。但学生们往往变化无常。他们想要最新的东西。“

因此,越来越多的由cmbs支持的学生住房出现了特殊服务或违约,这标志着学生住房是危机后出现系统性困境迹象的为数不多的证券化房地产贷款领域之一。克兰西的研究显示,在2010年之后建造的房产上发放的15.3亿美元抵押贷款中,拖欠率已升至15.3%,是拖欠CMBS贷款总额的6倍多。

全天PK10计划稳定人工在线计划免费版在相对温和的CMBS背景下,该行业糟糕的业绩就像大拇指一样突出。尽管学生住房贷款通常与不同资产类别组合的房产混搭在一起,但它们造成了一系列严重不成比例的问题。惠誉评级公司的一项研究显示,尽管学生住房贷款仅占CMBS多家庭总数的11%,但学生住房贷款在多家庭拖欠贷款中所占比例高达44%,令人震惊。(尽管如此,仅占CMBS 2.0贷款的2%,学生住房问题仍然是一个孤立的问题。)

克兰西认为,这一问题源于开发商的策略,即通过提供一些奇怪的公共设施,比如在前阿斯彭高地(Aspen Heights)提供的便利设施,吸引学生进入由父母共同签署的租约。克兰西在一份新的报告中写道,这个市场的一部分由缩小的、基本的房产和更实惠的租金组成。“[但]另一方面,大量富裕的多户型公寓不断出现新的供应。”

这使得私人宿舍很难跟上琼斯夫妇的步伐-即使是在过去十年左右才建成的房产也是如此。在牛津,小姐,一笔3,820万美元的CMBS贷款帮助PPG曼哈顿房地产公司和H.Katz Capital Group在2015年买下了密西西比大学校园附近的753个单元的高地广场宿舍,当时这座8年历史的大楼的入住率为95%。酒店配备了一系列令人惊讶的便利设施,包括到校园的私人班车、室外壁炉和三个游泳池。尽管如此,事实证明,这些漂亮的东西还不足以超越竞争对手。到2018年9月,入住率下降到70%以下,三个月后,贷款转移到其特别服务机构RialtoCapital Advisors。现在,房东面临着丧失抵押品赎回权的问题,即使所有权二人正在与里亚尔托合作,以纠正这艘船。

痛苦的原因?“借款者表示,学生住房市场已经建得过火了,OLE小姐的入学人数一直停滞不前,”特别服务说明称。(ppg和H.Katz没有回应询问。)

十年前,学生住房被认为是多户的最稳定的子部门之一,但随着开发商重新审视资产类别作为一个竞争,谁可以将最新的、最闪现的房产推向市场。在Clancy看来,在大学城引入大量的高度化的房产使得个人私人宿舍的需求更具弹性。

克兰西说:“在这条线的某处,饥饿学生的概念消失了。”“现在是学生什么都有了,谁想要公寓就什么都有了。这似乎不太稳定。“

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